和歌山の財産分与について(1)頭金を出して購入したマンションの処理
頭金を出して購入したマンションの処理
夫婦が結婚後、マンションや一戸建てを購入する際、夫婦の一方が頭金を出して残りを住宅ローンでまかなうことがあります。
その後、住宅ローンの返済を継続している途中で離婚する場合、財産分与としてマンション等をどう処理するか問題になります。
なお、頭金を一方の親に援助してもらうことがよくありますが、親の出資分についてマンションに親の持分登記を入れたり、親子間で借用証を作ったりしたというような事情がない限り、通常は子に対する贈与であると考えられるので、妻あるいは夫が自分の資金で頭金を出したのと同じ事と評価されます。
(事例)夫婦が結婚後、3000万円のマンションを夫の所有名義で購入する際、妻側が頭金を出し、残りを夫名義で住宅ローンを組んだとします。また、離婚の際のマンションの時価が2000万円とします。
この事例について、以下の場合が考えられます。
1.オーバーローンの場合
オーバーローンとは、不動産の時価とローン残高を比べて、ローンの残額の方が多い状態であることをいいます。
本件事例でいうと、離婚の際のマンションの時価が2000万円であるので、ローン残高が2000万円以上あるとオーバーローンとなります。
この場合、マンションの価値は全体としてゼロもしくはマイナスであるので、そもそも財産分与の対象財産とはなりません。
よって、このマンションに関し、妻は夫に対して財産分与を請求することはできません。
もっとも、マンション自体をどう処分するかについては決めなければならないので、①今後マンションにどちらが住み続けるのか、②マンションのローンをどちらが返済していくのか、③マンションを売却する場合、残ったローンをどちらがどのように支払っていくか、などを夫婦間で協議することになろうかと思います。
2.オーバーローンではなく、頭金の額が相当ある場合
頭金の額が相当ある場合とは、金額自体も多額で、購入額に対する割合も大きい場合をいいます。
本件事例でいうと、マンションの購入額が3000万円に対して頭金の額が750万円、ローン残高が1200万円であれば、これに該当します。
この場合、マンションの時価2000万円からローン残高1200万円を引いた額800万円が財産分与の対象となります。
結婚後に夫婦が築いた財産の財産分与の割合は原則2分の1という基本ルールに従えば、800万円を半分ずつ分けるということになりますが、妻による頭金の出資を考慮に入れないと不公平になってしまいます。
なぜなら、3000万円のマンションを購入するにあたって、750万円の頭金を出している妻は、マンションの価値について、4分の1相当額(=750万円÷3000万円)の貢献をしているからです。
そこで、計算方法としては次のいずれかの方法が考えられます。
①財産分与の対象額800万円のうち、4分の1にあたる200万円は妻の貢献が認められるので、残りの600万円(=800万円-200万円)を夫婦で300万円ずつ分けると、妻の取り分は、500万円(=200万円+300万円)となりますので、妻は夫に対し500万円を財産分与として請求できることになります。
②マンションの時価2000万円から妻の貢献分4分の1にあたる500万円(=2000万円×1/4)を差し引いた残額1500万円を財産分与の対象財産とし、これを夫婦で750万円ずつ分けて、ローン残高も600万円ずつ負担するとすれば、妻の取り分は、650万円(=500万円+750万円-600万円)となりますので、妻は夫に対し650万円を財産分与として請求できることになります。
3.オーバーローンではないが、頭金の額が少額である場合
頭金の額が少額である場合とは、金額自体がそう多額ではなく、購入額に対する割合が小さい場合をいいます。
本件事例でいうと、マンションの購入額が3000万円に対して頭金の額が100万円、ローン残高が1200万円であれば、これに該当します。
この場合、頭金の出資による貢献は軽微なものであるので、基本どおり財産分与の2分の1ルールをそのまま適用するということになります。
マンションの時価2000万円からローン残高1200万円を差し引いた800万円が財産分与の対象財産となり、これを夫婦で400万円ずつ分けるということになりますので、妻は夫に対し400万円を財産分与として請求できることになります。
以 上
なかむら法律事務所・司法書士事務所(和歌山市)
弁護士・司法書士 中村和也