和歌山の財産分与について（１）頭金を出して購入したマンションの処理

頭金を出して購入したマンションの処理

　夫婦が結婚後、マンションや一戸建てを購入する際、夫婦の一方が頭金を出して残りを住宅ローンでまかなうことがあります。

　その後、住宅ローンの返済を継続している途中で離婚する場合、財産分与としてマンション等をどう処理するか問題になります。

　なお、頭金を一方の親に援助してもらうことがよくありますが、親の出資分についてマンションに親の持分登記を入れたり、親子間で借用証を作ったりしたというような事情がない限り、通常は子に対する贈与であると考えられるので、妻あるいは夫が自分の資金で頭金を出したのと同じ事と評価されます。

（事例）夫婦が結婚後、３０００万円のマンションを夫の所有名義で購入する際、妻側が頭金を出し、残りを夫名義で住宅ローンを組んだとします。また、離婚の際のマンションの時価が２０００万円とします。

　この事例について、以下の場合が考えられます。

１．オーバーローンの場合

　オーバーローンとは、不動産の時価とローン残高を比べて、ローンの残額の方が多い状態であることをいいます。

　本件事例でいうと、離婚の際のマンションの時価が２０００万円であるので、ローン残高が２０００万円以上あるとオーバーローンとなります。

　この場合、マンションの価値は全体としてゼロもしくはマイナスであるので、そもそも財産分与の対象財産とはなりません。

　よって、このマンションに関し、妻は夫に対して財産分与を請求することはできません。

　もっとも、マンション自体をどう処分するかについては決めなければならないので、①今後マンションにどちらが住み続けるのか、②マンションのローンをどちらが返済していくのか、③マンションを売却する場合、残ったローンをどちらがどのように支払っていくか、などを夫婦間で協議することになろうかと思います。

２．オーバーローンではなく、頭金の額が相当ある場合

　頭金の額が相当ある場合とは、金額自体も多額で、購入額に対する割合も大きい場合をいいます。

　本件事例でいうと、マンションの購入額が３０００万円に対して頭金の額が７５０万円、ローン残高が１２００万円であれば、これに該当します。

　この場合、マンションの時価２０００万円からローン残高１２００万円を引いた額８００万円が財産分与の対象となります。

　結婚後に夫婦が築いた財産の財産分与の割合は原則２分の１という基本ルールに従えば、８００万円を半分ずつ分けるということになりますが、妻による頭金の出資を考慮に入れないと不公平になってしまいます。

　なぜなら、３０００万円のマンションを購入するにあたって、７５０万円の頭金を出している妻は、マンションの価値について、４分の１相当額（＝７５０万円÷３０００万円）の貢献をしているからです。

　そこで、計算方法としては次のいずれかの方法が考えられます。

　①財産分与の対象額８００万円のうち、４分の１にあたる２００万円は妻の貢献が認められるので、残りの６００万円（＝８００万円－２００万円）を夫婦で３００万円ずつ分けると、妻の取り分は、５００万円（＝２００万円＋３００万円）となりますので、妻は夫に対し５００万円を財産分与として請求できることになります。

　②マンションの時価２０００万円から妻の貢献分４分の１にあたる５００万円（＝２０００万円×１／４）を差し引いた残額１５００万円を財産分与の対象財産とし、これを夫婦で７５０万円ずつ分けて、ローン残高も６００万円ずつ負担するとすれば、妻の取り分は、６５０万円（＝５００万円＋７５０万円－６００万円）となりますので、妻は夫に対し６５０万円を財産分与として請求できることになります。

３．オーバーローンではないが、頭金の額が少額である場合

　頭金の額が少額である場合とは、金額自体がそう多額ではなく、購入額に対する割合が小さい場合をいいます。

　本件事例でいうと、マンションの購入額が３０００万円に対して頭金の額が１００万円、ローン残高が１２００万円であれば、これに該当します。

　この場合、頭金の出資による貢献は軽微なものであるので、基本どおり財産分与の２分の１ルールをそのまま適用するということになります。

　マンションの時価２０００万円からローン残高１２００万円を差し引いた８００万円が財産分与の対象財産となり、これを夫婦で４００万円ずつ分けるということになりますので、妻は夫に対し４００万円を財産分与として請求できることになります。

　以　上

なかむら法律事務所・司法書士事務所（和歌山市）

弁護士・司法書士　中村和也